不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及多種稅費的申報繳納，其稅收征管的核心是對交易不動產(chǎn)交易價格的評估以及特定情形下的核定征收。但由于不動產(chǎn)涉稅涉費信息共享及應(yīng)用程度不高，現(xiàn)實中利用“陰陽合同”、偽造涉稅資料等逃避或少繳稅款的情況時有發(fā)生。

要提升不動產(chǎn)交易稅收治理水平，必須實現(xiàn)部門之間不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的互通共享，從而構(gòu)建全面、實時、科學(xué)的不動產(chǎn)交易價格評估和核定系統(tǒng)。鑒于不動產(chǎn)單元號是不動產(chǎn)的唯一標識碼，筆者建議以其作為數(shù)據(jù)互通共享的關(guān)鍵信息和重要紐帶。

現(xiàn)行不動產(chǎn)交易稅收征管存在的問題

稅務(wù)部門通過委托第三方評估機構(gòu)，在建立動態(tài)不動產(chǎn)評估價格數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，建設(shè)不動產(chǎn)交易價格核定系統(tǒng)（以下簡稱“核價系統(tǒng)”）。現(xiàn)行不動產(chǎn)交易核稅時，按申報交易價格與評估價“孰高”原則確定計稅依據(jù)，當交易價低于評估價格又無正當理由時，稅務(wù)機關(guān)依法按評估價格核定征收。實踐中，受諸多因素影響，不動產(chǎn)交易稅收征管距離“精確執(zhí)法、精細服務(wù)、精準監(jiān)管、精誠共治”的“四精”目標仍有一定差距，主要體現(xiàn)為：

稅收執(zhí)法確定性仍需加強。稅務(wù)部門對不動產(chǎn)交易計稅價格的核定準確性受到以下因素影響：

♦一是評估機構(gòu)采用抽樣典型不動產(chǎn)的方式，得出評稅單元（一般為樓幢）的基準價格，再利用預(yù)設(shè)的評估模型以及特定交易不動產(chǎn)的面積、朝向、樓層等參數(shù)對基準價格進行調(diào)整。在“基準+修正”評估方式下，基準價格、評估模型、修正參數(shù)等因素，都可能造成評估價格與市場價格較大偏差。

♦二是核價系統(tǒng)中外采的不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未精確到戶，與不動產(chǎn)的產(chǎn)籍信息無法一一準確對應(yīng)，核價時要通過地址搜索，人工關(guān)聯(lián)匹配進行確認。人工匹配確認方式自由裁量空間大、出錯概率高，對外易產(chǎn)生納稅爭議以及稅費流失風(fēng)險，對內(nèi)也容易發(fā)生稅收執(zhí)法風(fēng)險，甚至廉政風(fēng)險。

稅費服務(wù)高效智能化有待提高。稅務(wù)部門與各部門之間的不動產(chǎn)信息共享不及時造成核價系統(tǒng)內(nèi)的部分新建房源以及老舊房源數(shù)據(jù)缺失。另外，不動產(chǎn)交易自然人納稅人居多，是否享受稅收優(yōu)惠政策需要稅務(wù)部門人工審核確認。核價系統(tǒng)數(shù)據(jù)的缺失、更新的滯后以及對納稅人個性化服務(wù)需求的忽視，影響了辦稅智能化、便利化以及納稅人滿意度的提升。

稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)管機制有待健全。實踐中，稅收風(fēng)險的監(jiān)管機制以及精準防控征管手段有待健全，尤其是以“數(shù)據(jù)集成+優(yōu)質(zhì)服務(wù)+提醒糾錯+依法查處”為主要內(nèi)容的自然人稅費服務(wù)與監(jiān)管體系存在缺失。比如，對利用“陰陽合同”甚至偽造涉稅資料逃避繳納稅款的自然人納稅人，缺少實質(zhì)性的稅收強制措施。

稅收數(shù)據(jù)共享應(yīng)用有待拓寬。

♦一方面稅務(wù)部門與相關(guān)部門之間信息共享的常態(tài)化、制度化機制還未建立，無法準確、及時獲取必要的涉稅涉費數(shù)據(jù)。

♦另一方面，不動產(chǎn)涉稅涉費數(shù)據(jù)顆粒度較粗，稅務(wù)部門尚未形成有價值的稅收大數(shù)據(jù)。

應(yīng)用不動產(chǎn)單元號落實落細“四精”要求

2022年1月7日《國家稅務(wù)總局自然資源部關(guān)于進一步深化信息共享便利不動產(chǎn)登記和辦稅的通知》（稅總財行發(fā)〔2022〕1號）明確要求，“2022年底，全國所有市縣稅務(wù)部門和自然資源主管部門應(yīng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記涉稅業(yè)務(wù)的全流程信息實時共享”。不動產(chǎn)單元號由自然資源和規(guī)劃部門按照《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》，采用行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號、定著物特征碼及定著物單元編號七層28位層次結(jié)構(gòu)進行編制。稅務(wù)部門可利用不動產(chǎn)單元號作為“關(guān)聯(lián)主鍵”，加強與各部門的信息共享和數(shù)據(jù)交換，落實《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》有關(guān)“四精”要求，深入推進不動產(chǎn)交易涉稅涉費征管改革。

施行精確執(zhí)法。基于不動產(chǎn)單元號可優(yōu)化不動產(chǎn)交易價格核定和辦稅系統(tǒng)，實現(xiàn)“確定數(shù)據(jù)+機器自動匹配”。♦一是評估方式更精準。通過不動產(chǎn)單元號，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)匹配關(guān)聯(lián)到戶，根據(jù)不同的特征屬性，從城市、樓盤到樓層、面積、朝向等必要涉稅涉費信息全面歸集，有利于實現(xiàn)“一房一價”的精準式評估。♦二是評估價格更精確。對由于特定因素和條件導(dǎo)致價格偏離市場較大的特異房產(chǎn)，比如景觀、采光、躍層或復(fù)式等，由專家經(jīng)驗賦值，在核價系統(tǒng)中進行調(diào)整，使評估價格更精確。

實現(xiàn)精細服務(wù)。用不動產(chǎn)單元號代替網(wǎng)簽合同編號，關(guān)聯(lián)不動產(chǎn)交易、稅款征收、確權(quán)登記等各項業(yè)務(wù)。住建部門實時將不動產(chǎn)產(chǎn)籍信息、交易信息傳遞給稅務(wù)部門和資源規(guī)劃部門；稅務(wù)部門用不動產(chǎn)單元號匹配評估價格數(shù)據(jù)庫，征收相關(guān)稅費，并將完稅信息傳遞給資源規(guī)劃部門；資源規(guī)劃部門根據(jù)不動產(chǎn)交易信息和完稅信息，進行不動產(chǎn)的確權(quán)、變更和登記。在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)辦稅服務(wù)向“申報數(shù)據(jù)預(yù)填，稅收優(yōu)惠同享”轉(zhuǎn)變，提升稅費服務(wù)精細化水平。

強化精準監(jiān)管。利用不動產(chǎn)單元號將不動產(chǎn)的全生命周期納入稅收監(jiān)管，包括不動產(chǎn)歷史交易記錄、不動產(chǎn)評估記錄以及完稅信息記錄。

♦一是不動產(chǎn)交易情況。完整記錄每宗不動產(chǎn)歷次交易信息，如交易時間、交易價格等，對不動產(chǎn)的交易情況形成完整的稅收監(jiān)管鏈條。

♦二是不動產(chǎn)價格評估情況。完整記錄存量不動產(chǎn)一定時點的評估價格，準確反映存量不動產(chǎn)的價格變化，形成有價值的稅收數(shù)據(jù)。

♦三是不動產(chǎn)完稅情況。完整記錄每宗不動產(chǎn)歷次完稅情況，包括稅收要素信息、資料信息以及人員信息。定期將上述三類數(shù)據(jù)進行風(fēng)險比對，便于房地產(chǎn)交易管理的稅收風(fēng)險防控，最大限度地降低稅收流失風(fēng)險。

拓展精誠共治。

♦一是創(chuàng)新共享模式。稅務(wù)部門以不動產(chǎn)單元號歸集不動產(chǎn)的產(chǎn)籍、權(quán)利和交易等信息，有利于在不動產(chǎn)一體化管理領(lǐng)域，形成以“征稅對象”為核心的征管新模式。

♦二是推動全量共享。稅務(wù)部門通過不動產(chǎn)單元號把獲取的全量不動產(chǎn)登記信息，轉(zhuǎn)化成“稅源信息”，提高稅收預(yù)測的準確度。

♦三是強化全周期共享。用不動產(chǎn)單元號將不動產(chǎn)從土地出讓開始納入稅收監(jiān)管，確保不動產(chǎn)“全生命周期”內(nèi)各項業(yè)務(wù)“一碼并聯(lián)”，便于查詢、追溯，有利于不動產(chǎn)一體化管理。

應(yīng)用不動產(chǎn)單元號提升不動產(chǎn)交易稅收治理水平

加強對不動產(chǎn)稅收大數(shù)據(jù)的共享應(yīng)用。以不動產(chǎn)單元號為“關(guān)聯(lián)主鍵”，通過交換、整合、挖掘不動產(chǎn)涉稅涉費信息，增加新的應(yīng)用場景，在加強征管能力、依法治稅、提升納稅服務(wù)等方面產(chǎn)生新的價值。

♦一是加強稅務(wù)部門與相關(guān)部門常態(tài)化、制度化數(shù)據(jù)共享協(xié)調(diào)機制，保障及時準確獲取不動產(chǎn)稅收大數(shù)據(jù)。

♦二是提升數(shù)據(jù)“變現(xiàn)能力”，通過“跨域并聯(lián)”產(chǎn)生更高的價值，在不動產(chǎn)交易中，運用大數(shù)據(jù)精準向納稅人推送優(yōu)惠政策信息以及納稅提醒等，提供個性化納稅服務(wù)。

♦三是開展多層次的不動產(chǎn)稅收大數(shù)據(jù)分析，為政府在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟運行研判和宏觀決策方面提供支持。

建立科學(xué)的不動產(chǎn)價格核定機制。準確評估不動產(chǎn)的價格是提升不動產(chǎn)稅收治理水平的關(guān)鍵點，建立動態(tài)化、實時性、精準式的不動產(chǎn)價格核定機制。

♦一是以專業(yè)機構(gòu)評估為基礎(chǔ)。為保證第三方來源數(shù)據(jù)的準確性，可采用招投標方式，根據(jù)評估樣本做出評估價和市場交易價的差異度以及離散程度，擇優(yōu)選取不動產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

♦二是以智能算法估價為核心。根據(jù)不動產(chǎn)的基準價以及市場可比交易價，結(jié)合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)參數(shù)，利用關(guān)聯(lián)規(guī)則、決策樹、聚類等大數(shù)據(jù)算法，對估價系統(tǒng)內(nèi)全量不動產(chǎn)，按時點生成高精準度、高頻更新的“一房一價”。

♦三是以特殊修正為補充。因政策調(diào)整、自然災(zāi)害、意外事故、違法犯罪等因素導(dǎo)致對特定不動產(chǎn)的市場估價產(chǎn)生重大影響的，稅務(wù)部門可按規(guī)定的流程和方式，及時修正不動產(chǎn)評估價格，避免因評估價格差異性較大而產(chǎn)生納稅爭議。

優(yōu)化改造稅務(wù)信息系統(tǒng)。在做好頂層設(shè)計和統(tǒng)籌規(guī)劃的前提下，優(yōu)化相關(guān)稅務(wù)信息系統(tǒng)。

♦一是不動產(chǎn)價格評估系統(tǒng)。首先，以不動產(chǎn)單元號作為評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)標準，重塑系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集要求、更新方式，做好缺失數(shù)據(jù)的補錄、差異數(shù)據(jù)的調(diào)整；其次，將多來源獲取的不動產(chǎn)涉稅數(shù)據(jù)進行裝載、清洗、存儲和管理，形成適用于不同場景的不動產(chǎn)涉稅大數(shù)據(jù)；再次，研究應(yīng)用大數(shù)據(jù)智能算法，對全量不動產(chǎn)進行自動價格評估；最后，發(fā)揮數(shù)據(jù)優(yōu)勢，為稅務(wù)部門履行調(diào)整、監(jiān)管、審計等職能，提供相應(yīng)的查詢統(tǒng)計、任務(wù)流、審計指標、痕跡管理等功能。

♦二是不動產(chǎn)辦稅系統(tǒng)。基于不動產(chǎn)價格精準核定和自動匹配的條件，對不動產(chǎn)交易涉稅涉費業(yè)務(wù)進行流程再造，實現(xiàn)線上線下、政務(wù)內(nèi)網(wǎng)外網(wǎng)統(tǒng)一。

♦三是外部門數(shù)據(jù)共享接口。厘清并細化稅務(wù)和相關(guān)部門的數(shù)據(jù)需求和應(yīng)用場景，按“最小化授權(quán)”原則選取數(shù)據(jù)共享的范圍以及接口方式，確保數(shù)據(jù)安全。

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