不動產交易環節涉及多種稅費的申報繳納，其稅收征管的核心是對交易不動產交易價格的評估以及特定情形下的核定征收。但由于不動產涉稅涉費信息共享及應用程度不高，現實中利用“陰陽合同”、偽造涉稅資料等逃避或少繳稅款的情況時有發生。

要提升不動產交易稅收治理水平，必須實現部門之間不動產交易數據的互通共享，從而構建全面、實時、科學的不動產交易價格評估和核定系統。鑒于不動產單元號是不動產的唯一標識碼，筆者建議以其作為數據互通共享的關鍵信息和重要紐帶。

現行不動產交易稅收征管存在的問題

稅務部門通過委托第三方評估機構，在建立動態不動產評估價格數據庫的基礎上，建設不動產交易價格核定系統（以下簡稱“核價系統”）。現行不動產交易核稅時，按申報交易價格與評估價“孰高”原則確定計稅依據，當交易價低于評估價格又無正當理由時，稅務機關依法按評估價格核定征收。實踐中，受諸多因素影響，不動產交易稅收征管距離“精確執法、精細服務、精準監管、精誠共治”的“四精”目標仍有一定差距，主要體現為：

稅收執法確定性仍需加強。稅務部門對不動產交易計稅價格的核定準確性受到以下因素影響：一是評估機構采用抽樣典型不動產的方式，得出評稅單元（一般為樓幢）的基準價格，再利用預設的評估模型以及特定交易不動產的面積、朝向、樓層等參數對基準價格進行調整。在“基準+修正”評估方式下，基準價格、評估模型、修正參數等因素，都可能造成評估價格與市場價格較大偏差。二是核價系統中外采的不動產基礎數據未精確到戶，與不動產的產籍信息無法一一準確對應，核價時要通過地址搜索，人工關聯匹配進行確認。人工匹配確認方式自由裁量空間大、出錯概率高，對外易產生納稅爭議以及稅費流失風險，對內也容易發生稅收執法風險，甚至廉政風險。

稅費服務高效智能化有待提高。稅務部門與各部門之間的不動產信息共享不及時造成核價系統內的部分新建房源以及老舊房源數據缺失。另外，不動產交易自然人納稅人居多，是否享受稅收優惠政策需要稅務部門人工審核確認。核價系統數據的缺失、更新的滯后以及對納稅人個性化服務需求的忽視，影響了辦稅智能化、便利化以及納稅人滿意度的提升。

稅務風險監管機制有待健全。實踐中，稅收風險的監管機制以及精準防控征管手段有待健全，尤其是以“數據集成+優質服務+提醒糾錯+依法查處”為主要內容的自然人稅費服務與監管體系存在缺失。比如，對利用“陰陽合同”甚至偽造涉稅資料逃避繳納稅款的自然人納稅人，缺少實質性的稅收強制措施。

稅收數據共享應用有待拓寬。一方面稅務部門與相關部門之間信息共享的常態化、制度化機制還未建立，無法準確、及時獲取必要的涉稅涉費數據。另一方面，不動產涉稅涉費數據顆粒度較粗，稅務部門尚未形成有價值的稅收大數據。

應用不動產單元號落實落細“四精”要求

2022年1月7日《國家稅務總局自然資源部關于進一步深化信息共享便利不動產登記和辦稅的通知》（稅總財行發〔2022〕1號）明確要求，“2022年底，全國所有市縣稅務部門和自然資源主管部門應實現不動產登記涉稅業務的全流程信息實時共享”。不動產單元號由自然資源和規劃部門按照《不動產單元設定與代碼編制規則》，采用行政區劃、地籍區、地籍子區、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號、定著物特征碼及定著物單元編號七層28位層次結構進行編制。稅務部門可利用不動產單元號作為“關聯主鍵”，加強與各部門的信息共享和數據交換，落實《關于進一步深化稅收征管改革的意見》有關“四精”要求，深入推進不動產交易涉稅涉費征管改革。

施行精確執法。基于不動產單元號可優化不動產交易價格核定和辦稅系統，實現“確定數據+機器自動匹配”。一是評估方式更精準。通過不動產單元號，實現不動產數據匹配關聯到戶，根據不同的特征屬性，從城市、樓盤到樓層、面積、朝向等必要涉稅涉費信息全面歸集，有利于實現“一房一價”的精準式評估。二是評估價格更精確。對由于特定因素和條件導致價格偏離市場較大的特異房產，比如景觀、采光、躍層或復式等，由專家經驗賦值，在核價系統中進行調整，使評估價格更精確。

實現精細服務。用不動產單元號代替網簽合同編號，關聯不動產交易、稅款征收、確權登記等各項業務。住建部門實時將不動產產籍信息、交易信息傳遞給稅務部門和資源規劃部門；稅務部門用不動產單元號匹配評估價格數據庫，征收相關稅費，并將完稅信息傳遞給資源規劃部門；資源規劃部門根據不動產交易信息和完稅信息，進行不動產的確權、變更和登記。在此基礎上，實現辦稅服務向“申報數據預填，稅收優惠同享”轉變，提升稅費服務精細化水平。

強化精準監管。利用不動產單元號將不動產的全生命周期納入稅收監管，包括不動產歷史交易記錄、不動產評估記錄以及完稅信息記錄。一是不動產交易情況。完整記錄每宗不動產歷次交易信息，如交易時間、交易價格等，對不動產的交易情況形成完整的稅收監管鏈條。二是不動產價格評估情況。完整記錄存量不動產一定時點的評估價格，準確反映存量不動產的價格變化，形成有價值的稅收數據。三是不動產完稅情況。完整記錄每宗不動產歷次完稅情況，包括稅收要素信息、資料信息以及人員信息。定期將上述三類數據進行風險比對，便于房地產交易管理的稅收風險防控，最大限度地降低稅收流失風險。

拓展精誠共治。一是創新共享模式。稅務部門以不動產單元號歸集不動產的產籍、權利和交易等信息，有利于在不動產一體化管理領域，形成以“征稅對象”為核心的征管新模式。二是推動全量共享。稅務部門通過不動產單元號把獲取的全量不動產登記信息，轉化成“稅源信息”，提高稅收預測的準確度。三是強化全周期共享。用不動產單元號將不動產從土地出讓開始納入稅收監管，確保不動產“全生命周期”內各項業務“一碼并聯”，便于查詢、追溯，有利于不動產一體化管理。

應用不動產單元號提升不動產交易稅收治理水平

加強對不動產稅收大數據的共享應用。以不動產單元號為“關聯主鍵”，通過交換、整合、挖掘不動產涉稅涉費信息，增加新的應用場景，在加強征管能力、依法治稅、提升納稅服務等方面產生新的價值。一是加強稅務部門與相關部門常態化、制度化數據共享協調機制，保障及時準確獲取不動產稅收大數據。二是提升數據“變現能力”，通過“跨域并聯”產生更高的價值，在不動產交易中，運用大數據精準向納稅人推送優惠政策信息以及納稅提醒等，提供個性化納稅服務。三是開展多層次的不動產稅收大數據分析，為政府在房地產行業經濟運行研判和宏觀決策方面提供支持。

建立科學的不動產價格核定機制。準確評估不動產的價格是提升不動產稅收治理水平的關鍵點，建立動態化、實時性、精準式的不動產價格核定機制。一是以專業機構評估為基礎。為保證第三方來源數據的準確性，可采用招投標方式，根據評估樣本做出評估價和市場交易價的差異度以及離散程度，擇優選取不動產價格評估機構。二是以智能算法估價為核心。根據不動產的基準價以及市場可比交易價，結合不動產數據參數，利用關聯規則、決策樹、聚類等大數據算法，對估價系統內全量不動產，按時點生成高精準度、高頻更新的“一房一價”。三是以特殊修正為補充。因政策調整、自然災害、意外事故、違法犯罪等因素導致對特定不動產的市場估價產生重大影響的，稅務部門可按規定的流程和方式，及時修正不動產評估價格，避免因評估價格差異性較大而產生納稅爭議。

優化改造稅務信息系統。在做好頂層設計和統籌規劃的前提下，優化相關稅務信息系統。一是不動產價格評估系統。首先，以不動產單元號作為評估系統的數據標準，重塑系統的底層數據結構，統一數據采集要求、更新方式，做好缺失數據的補錄、差異數據的調整；其次，將多來源獲取的不動產涉稅數據進行裝載、清洗、存儲和管理，形成適用于不同場景的不動產涉稅大數據；再次，研究應用大數據智能算法，對全量不動產進行自動價格評估；最后，發揮數據優勢，為稅務部門履行調整、監管、審計等職能，提供相應的查詢統計、任務流、審計指標、痕跡管理等功能。二是不動產辦稅系統。基于不動產價格精準核定和自動匹配的條件，對不動產交易涉稅涉費業務進行流程再造，實現線上線下、政務內網外網統一。三是外部門數據共享接口。厘清并細化稅務和相關部門的數據需求和應用場景，按“最小化授權”原則選取數據共享的范圍以及接口方式，確保數據安全。

來源：中國稅務，如有侵權請聯系刪除。